Immobilier : quelle sera l'étendue de la révision de la fiscalité sur la location ?
Les autorités publiques s'impliquent dans la refonte de la fiscalité de la location dans le domaine privé. Cette révision globale se manifeste à travers diverses initiatives, dont une proposition de loi qui est actuellement en discussion au Parlement et qui cible les avantages fiscaux des locations meublées pour les touristes.
Par Anne-Sophie Vion
Comment encourager les citoyens français à placer leur argent dans la location immobilière privée tout en rectifiant les conséquences indésirables des privilèges fiscaux accordés aux propriétaires ? Cette interrogation est au centre des importantes stratégies envisagées pour la future réforme de la taxation des loyers.
Ce thème, agaçant et souvent source de désaccord, n'est pas une nouveauté. Cependant, il devient prioritaire pour les autorités publiques, car chaque jour, le secteur du logement s'enfonce davantage dans une crise intense, qui est à la fois temporaire et permanente. Perçue comme une menace sociale imminente, elle impacte le marché des transactions immobilières, aussi bien dans l'ancien que le neuf, et intensifie par conséquent les pressions déjà existantes dans le secteur de la location privée.
Les autorités s'attaquent aux locations meublées pour les vacanciers
Dans l'objectif de fluidifier le système, les autorités ont lancé un processus de révision de la fiscalité des locations. Cette révision se manifeste de différentes façons. Le projet de budget pour 2024, sous réserve de son adoption en l'état, envisage une réduction de l'avantage fiscal appelé "micro-BIC [bénéfices industriels et commerciaux]" auquel ont droit les personnes qui mettent en location des logements meublés destinés aux touristes. Pour rappel, les propriétés louées pour de courtes périodes à des vacanciers via des plateformes comme Airbnb ou Abritel bénéficient d'un allégement fiscal, sous certaines conditions, qui se traduit par une réduction forfaitaire augmentée de 71% sur les loyers perçus pour les meublés classés ou les chambres d'hôtes qui génèrent moins de 188.700 euros de revenus. En comparaison, les locations traditionnelles de longue durée, vides ou non meublées, bénéficient d'une réduction de 30% lorsque les revenus immobiliers qu'elles génèrent ne dépassent pas 15.000 euros.
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L'amendement approuvé dans le projet de loi de finances 2024, provenant du gouvernement, envisage d'éliminer la réduction de 71 % et de l'harmoniser avec celle utilisée pour la location de logements meublés ordinaires. Cette dernière est de 50 % pour les propriétaires qui génèrent moins de 77.700 euros de revenus par an. Cependant, la réduction de 71 % serait toujours disponible pour les régions qui manquent d'offres touristiques et où il y a suffisamment de résidences principales. Le seuil du chiffre d'affaires annuel pour pouvoir en bénéficier a été considérablement diminué, à 50.000 euros.
Nouveau serrage de vis en vue
Une proposition de loi bipartisanne visant à réguler Airbnb et le marché des locations de vacances dans les zones à forte demande pourrait bientôt poser un défi supplémentaire pour les propriétaires. Actuellement en débat au parlement, ce projet est porté par Iñaki Echaniz (PS), représentant des Pyrénées-Atlantiques, et Annaïg Le Meur (Renaissance), députée du Finistère. Le texte a pour but de contrôler les locations de vacances, en ciblant spécifiquement leur avantage fiscal. Les responsables locaux et les groupes de lutte contre la crise du logement attendent ce texte avec impatience.
Considéré comme une cause de la diminution du logement traditionnel, la location meublée saisonnière est de plus en plus critiquée et restreinte. Les autorités municipales des grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux et plus récemment Grenoble, ainsi que des régions touristiques en Bretagne, au Pays basque et en Corse, sont de plus en plus nombreuses à imposer des règlementations et des inspections pour la contenir.
Iñaki Echaniz et Annaïg Le Meur ont tenté d'introduire un projet de loi au parlement au printemps dernier, mais il a été reporté indéfiniment. La commission des affaires économiques a approuvé le projet de loi le 29 novembre, avec le soutien de la Première ministre Elisabeth Borne, et il a été réintroduit au parlement le 4 décembre. Lors des discussions, des représentants des partis LR et RN ont exprimé leur désaccord avec les dispositions qui désavantagent les « petits propriétaires » et la prévision de diminuer l'exonération fiscale, qui divise le parti au pouvoir.
Le projet de loi vise à diminuer les avantages fiscaux liés à la location de meublés en rapprochant ses taux de déduction de ceux de la location non meublée. En adoptant une approche plus sévère que celle prévue dans le PLF 2024, le document suggère que pour les locations meublées classées comme touristiques, la déduction fiscale, initialement de 71%, devrait être réduite à 30%. Le seuil de revenus, précédemment fixé à 188.700 euros, serait également réduit à 30.000 euros.
Pour l'ensemble des logements touristiques non classifiés, la réduction serait également réduite à 30% avec un revenu maximal de 15.000 euros. Cependant, conformément à ce qui est envisagé dans le Projet de Loi de Finances 2024, une exception serait accordée pour les logements touristiques classés situés dans des zones rurales très peu peuplées ou dans des stations de ski. La réduction de 30% serait alors complétée par une réduction supplémentaire de 41% (soit 71% au total), à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 50.000 euros.
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Dans le but de minimiser les écarts de traitement fiscal entre la location meublée et la location vide, une nouvelle mesure a été proposée. Cette proposition de loi envisage de réintégrer les amortissements, qui ont été déduits des revenus de location meublée non professionnelle, dans le calcul des gains de la vente qui sont soumis à l'impôt sur le revenu.
En réponse à une requête croissante à ce sujet, le document impose également des devoirs de diagnostic de performance énergétique (DPE) et de respect des normes énergétiques pour les locations de vacances. De plus, des propositions d'amendement de la part des socialistes, des écologistes et du groupe Liot (indépendant) permettent aux municipalités de réduire de 120 à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une habitation principale peut être mise en location comme hébergement touristique.
Une révision complète prévue pour 2025
Au-delà des projets de loi actuellement en discussion, un travail parlementaire a été initié pour une réforme plus complète de la fiscalité des loyers. Cette réforme a été annoncée le 19 octobre par le ministre chargé du logement, Patrice Vergriete, lors d'une réunion avec la Fédération française du bâtiment (FFB). Il a exprimé son désir de voir cette réforme de l'ensemble des régimes fiscaux de la location terminée dans un an et intégrée dans le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025. Les résultats de cette tâche, confiée le 16 novembre par Elisabeth Borne aux députées Annaïg Le Meur et Marina Ferrari (Modem, Savoie), sont prévus pour le premier trimestre 2024.
Une autre stratégie mentionnée est l'introduction d'une importante législation sur le logement au printemps 2024, comme l'a promis le chef de l'État, qui "pourrait traiter des relations locatives", a noté Patrice Vergriete. Le ministre du logement a fait cette déclaration lors d'une audition le 31 octobre devant la commission des Finances du Sénat sur le projet de loi de finances 2024. Comme Patrice Vergriete l'a souligné lors de cet événement, il est crucial de trouver un équilibre.
D'après ses dires, la solution suggérée dans le projet de loi de finances 2024 pour les locations touristiques meublées ne constitue pas le dernier changement en matière de fiscalité de location, mais représente plutôt une première étape en vue d'un travail plus accompli durant l'année 2024. De ce point de vue, la mission dédiée par le parlement devrait « favoriser un débat parlementaire serein, posé et réfléchi sur la question : quelle est la juste fiscalité de location ? » Le but est ambitieux : il s'agira de trouver un consensus sur une fiscalité de location qui soit à la fois encourageante et équitable.
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