Propriété immobilière : de nouvelles assistances pour soutenir la modernisation énergétique des biens en copropriété
Une modification à la proposition de loi budgétaire pour 2024 encourage le financement des projets de modernisation énergétique dans les copropriétés grâce à un nouvel éco-prêt collectif sans intérêt. De quoi parle-t-on exactement ? Est-ce que sa mise en œuvre sera suffisante pour surmonter les obstacles spécifiques à la rénovation des propriétés en copropriété ?
Par Anne-Sophie Vion
Dans le vaste et complexe domaine de la rénovation énergétique des habitations en France, les logements en copropriété posent problème aux différents acteurs impliqués. Ils soulignent les obstacles et les retards rencontrés par les immeubles d'habitation en ce qui concerne les travaux de rénovation, malgré l'existence d'aides financières spécifiques sans critère de revenus, comme MaPrimeRénov'Copropriétés ou l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les copropriétés.
Des propositions ont récemment été mises en avant par des professionnels de l'immobilier et des législateurs pour éliminer les obstacles à la rénovation énergétique des copropriétés. L'aboutissement de ces propositions est actuellement examiné cet automne dans le contexte du projet de budget pour l'année 2024.
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1. Introduction d'un nouvel éco-prêt pour les copropriétés
Un premier pas a été franchi grâce à un amendement proposé par David Amiel, représentant du parti majoritaire présidentiel (Renaissance). Cet amendement envisage la possibilité pour les associations de copropriétaires de contracter un éco-prêt à taux zéro groupé ou pour les copropriétés. L'amendement a été accepté par le gouvernement le 18 octobre lors de l'activation de l'article 49-3 sur la section des revenus du projet de loi de finances 2024.
Ce système a pour but de fluidifier le processus complexe et souvent long des prises de décisions en copropriété. "À l'heure actuelle, une copropriété a la possibilité de lancer des travaux de rénovation sans offrir une option de financement à chaque propriétaire", regrettait David Amiel lors des discussions parlementaires. "C'est inéquitable et la quête de financement freine grandement le processus, alors que c'est une question cruciale dans la transition énergétique."
En d'autres termes, la modification autorise les syndicats à choisir la souscription d'un éco-PTZ copropriétés pour et au nom de la copropriété à la même majorité requise pour voter lors des assemblées générales sur les travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique financés par ce prêt. C'est ce qu'on appelle la majorité absolue, également connue sous le nom d'article 25, qui représente la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents, représentés ou absents.
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En d'autres termes, si l'éco-PTZ pour les copropriétés est approuvé, tous les copropriétaires doivent y souscrire. Ce n'est cependant pas une évidence. "Le texte actuel est ambigu quant à la capacité d'un copropriétaire à ne pas souscrire à ce prêt, mais à préférer financer sa part de travaux avec son propre argent ou par un prêt individuel", selon Etienne Dequirez, le président de Plurience.
Le remboursement de l'emprunt serait intégré dans les frais de copropriété et le risque de non-paiement serait partagé entre tous les copropriétaires. Un tel emprunt commun apaise les craintes des banques, affirmait le représentant du groupe Renaissance aux Echos. L'augmentation des frais pour les copropriétaires devrait finalement être équilibrée par des économies sur la consommation d'énergie.
La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a applaudi cette initiative, exprimant sa satisfaction que "cette option donnée aux syndicats de copropriétés transforme l'éco-PTZ copropriétés en un prêt véritablement communautaire."
L'idée de prêts pour les copropriétés n'est pas une nouveauté. Cependant, sa version actuelle, que David Amiel souhaite modifier avec son amendement, a du mal à se faire une place. Mis en place en 2015, l'éco-PTZ copropriétés permet déjà aux syndicats de copropriété de souscrire à ce prêt pour financer, sous certaines conditions, les travaux de rénovation énergétique d'intérêt commun effectués à la fois sur les parties privées et les parties et équipements mutualisés d'un bâtiment. La durée de remboursement de ce prêt est généralement de 15 à 20 ans.
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Dans cette situation, bien que le gestionnaire de la copropriété gère les procédures pour tous les copropriétaires, chaque propriétaire a le choix de s'impliquer ou non. En fait, c'est comme un prêt de groupe où chaque membre peut décider de se joindre. La préparation des dossiers nécessaires peut être difficile et la majorité des banques évitent d'utiliser ce système.
Jusqu'à présent, seule la Caisse d'Epargne Ile-de-France, sous l'appellation de Copro 100, et Domofinance, une institution financière spécialisée détenue par BNP Personal Finance et EDF, le proposent. En conséquence, selon les chiffres du SGFGAS, depuis 2016 et jusqu'au 31 mars 2023, seuls 501 éco-PTZ copropriétés, dont 72 en 2022, ont été contractés, touchant 462 copropriétés.
La version mise à jour de l'éco-PTZ collectif devrait se révéler plus performante. Selon Christophe Duprat, Directeur Général de Qlower, elle supprime l'obligation pour chaque propriétaire de payer individuellement sa part des rénovations. Cela constituait jusqu'à présent un obstacle financier considérable. En permettant de rembourser sur une longue période et en répartissant les frais de façon juste entre les propriétaires, ce prêt devrait faciliter la réalisation de ces travaux.
Selon Gilles Frémont, qui dirige l'Association nationale des responsables de copropriétés (ANGC), le nouveau prêt à taux zéro pour les copropriétés est une excellente initiative. Il s'annonce plus compréhensible, plus facile à gérer et plus lisible. En sa qualité de gestionnaire, il pense que ce prêt facilitera grandement son travail. Le gestionnaire sera le seul et véritable emprunteur. Il n'aura qu'à fournir aux institutions financières les documents relatifs à la copropriété, au lieu de devoir rassembler, une tâche laborieuse et consommatrice de temps, les documents de chaque copropriétaire emprunteur, comme c'est le cas actuellement.
Le fait que le syndicat soit l'unique emprunteur ne signifie pas pour autant que les banques vont assouplir leurs critères de risque. "Nous n'accorderons pas de prêts à des copropriétaires incapables de rembourser, avertit Christophe Berfini, responsable des activités syndicales et de gestion de biens à la Caisse d'Epargne Ile-de-France. Le regroupement des copropriétaires n'est qu'un leurre. En réalité, il s'agit de l'association d'individus distincts. Nous sommes donc obligés de procéder à une analyse détaillée de chaque copropriétaire."
Etienne Dequirez ne partage pas cette opinion, il estime que la sécurité offerte au banquier par le syndic – une profession réglementée avec de vastes ressources pour récupérer les charges impayées, jusqu'à la vente forcée de la propriété – surpasse celle du banquier pour un prêt personnel.
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2. La combinaison avec MaPrimeRénov'Copropriétés
Un autre avantage du PLF 2024 est la possibilité de combiner, sous certaines conditions, l'éco-PTZ copropriétés et MaPrimeRénov'Copropriétés. Actuellement, l'éco-PTZ copropriétés peut financer jusqu'à 30 000 euros par logement si le gestionnaire de la copropriété décide de mettre en œuvre trois actions de rénovation ou 50 000 euros pour des rénovations visant à atteindre un niveau minimal d'efficacité énergétique. MaPrimeRénov'Copropriétés, en place depuis 2021, peut financer jusqu'à 25% du coût total des travaux, plafonné à 25 000 euros, à condition que les rénovations entraînent une amélioration d'au moins 35% de l'efficacité énergétique par rapport à la situation précédente.
Dans le contexte de cette association, les limites des subventions et la période de remboursement la plus longue pour certaines transactions sont augmentées.
3. Autres soutiens individuels
Le budget 2024 prévoit également diverses initiatives pour encourager la modernisation énergétique des habitations, y compris celles en copropriété. Par exemple, le prêt éco-PTZ individuel, destiné à certains projets d'amélioration de l'efficacité énergétique globale des maisons, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Cette extension comprend plusieurs modifications visant à simplifier l'utilisation du programme et à le renforcer. Sa mise en œuvre est désormais élargie aux sociétés de financement tiers, des entités supervisées par les régions et chargées d'aider les particuliers à effectuer des rénovations énergétiques efficaces de leurs maisons.
David Amiel a soumis un autre amendement, aussi accepté le 18 octobre avec le 49-3. Cela concerne le "prêt avance mutation" [un prêt qui est seulement remboursé lors de la mutation – héritage ou vente – de la propriété rénovée], qui est actuellement destiné aux ménages les moins aisés. Le député voudrait le convertir en un prêt sans intérêt. Pour l'instant, peu de banques le proposent.
Toutes ces nouvelles mesures seraient mises en œuvre pour les offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2024.
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