Pourquoi établir une Société Civile Immobilière pour la transmission d'entreprise?
Un dirigeant d'entreprise a la possibilité d'acheter et de posséder les biens immobiliers nécessaires à son travail de plusieurs façons : soit par le biais de ses actifs professionnels, soit via ses actifs personnels.
Par Nathalie Cheysson-Kaplan (Freelance)
Si le chef d'entreprise possède des biens immobiliers utilisés pour l'exploitation et qu'ils sont enregistrés dans le bilan financier de l'entreprise, cela pourrait poser problème s'il envisage de céder l'entreprise. Le fait d'avoir ces biens immobiliers enregistrés comme actifs de l'entreprise peut augmenter sa valeur, ce qui pourrait dissuader des acheteurs potentiels.
Il se peut qu'ils soient principalement attirés par l'opportunité d'acquérir une portion de marché, une entreprise, un brevet ou une technique industrielle… et non nécessairement par les locaux d'exploitation. Il se peut également que cela dépasse leur capacité d'emprunt. Voilà pourquoi il est souvent recommandé de distinguer l'immobilier des autres ressources indispensables à l'exploitation.
Dans la perspective constante de transférer des biens, cette fois dans un contexte familial, posséder de l'immobilier dans son patrimoine personnel offre l'opportunité de séparer deux types de patrimoines. Cela facilite également un partage plus équitable entre les enfants qui souhaitent reprendre l'entreprise et ceux qui ne le souhaitent pas, surtout quand un ou plusieurs d'entre eux envisagent de prendre la relève de l'entreprise.
Lorsque l'immobilier fait partie de la propriété privée
Si le dirigeant d'entreprise choisit d'acheter et de posséder les biens immobiliers de l'entreprise dans sa propriété privée, il a alors la possibilité de le faire directement ou par le biais d'une société civile immobilière (SCI). "Le fait de placer l'immobilier dans une entité distincte, telle qu'une SCI, peut lui permettre de ne transmettre que son entreprise et de générer un revenu supplémentaire en louant le bien aux futurs successeurs", explique Blandine Prouvost, assistante de la directrice de la planification patrimoniale du Groupe Le Conservateur.
« Cependant, soyez vigilant ! Si l'activité continue, ce n'est pas nécessairement la meilleure option en ce qui concerne l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, le dirigeant d'entreprise doit garder à l'esprit qu'il ne pourra pas bénéficier des bénéfices du pacte Dutreil pour passer la SCI à ses héritiers », avertit la spécialiste.
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En conséquence, la création d'une SCI peut offrir à l'entrepreneur la possibilité de commencer à transférer ses propriétés immobilières à ses héritiers de son vivant tout en conservant le contrôle de leur gestion, avec un régime fiscal avantageux. Une méthode couramment employée est celle qui implique la formation d'une SCI avec un capital social minime.
L'achat des bâtiments opérationnels ou leur rachat par la SCI, s'ils étaient auparavant enregistrés comme actifs de l'entreprise, sera entièrement financé par un prêt. Par la suite, la propriété démembrée des parts de la SCI sera transmise aux enfants.
Diminuer la base de calcul des droits
La création d'une société avant une donation permet d'extraire le prêt de la base de calcul des droits de donation – une option qui n'est pas permise lorsqu'une donation concerne des biens.
En résultat, si le don est effectué peu après l'instauration du financement et que la SCI ne possède pas d'autres actifs que ceux qui ont été financés par emprunt, la valeur des parts sera presque nulle et les enfants n'auront pas de frais de donation à régler (et des coûts d'actes très faibles), sans que cela n'affecte les réductions de 100.000 euros applicables entre parents et enfants.
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Après le remboursement du prêt, les enfants bénéficieront automatiquement de l'augmentation de la valeur des parts sans avoir à payer de frais supplémentaires. À la mort de leurs parents, l'usufruit disparaît et les enfants récupèrent la propriété totale des parts, toujours sans frais supplémentaires à payer.
Un autre avantage de l'utilisation d'une SCI au lieu d'une possession directe quand les droits sont divisés, c'est que les règlements peuvent permettre au dirigeant d'entreprise, qui est le gestionnaire de la SCI, de vendre des actifs et d'en acquérir d'autres sans nécessiter l'approbation de ses enfants qui sont les propriétaires nus. Cela n'est pas possible quand la division ne concerne pas des parts de SCI mais des propriétés immobilières détenues directement.
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Nathalie Cheysson-Kaplan
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