Immobilier en viager : la renaissance d'une stratégie pour obtenir des revenus pendant la retraite
L'augmentation de l'espérance de vie et de l'inflation… Le contexte actuel favorise le retour en force de l'option du viager. Celle-ci refait surface avec des formules améliorées.
Par Laurence Boccara
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La transaction de viager peut être une solution adaptée pour les propriétaires âgés de 70 ans ou plus. Ce type de vente offre la possibilité de convertir sa propriété en argent tout en continuant à y vivre. Le prix du bien vendu en viager est basé sur sa valeur marchande et l'espérance de vie du propriétaire, qui est calculée en considérant son âge et son genre.
Durant un bon nombre d'années, la vente en viager était principalement recommandée aux individus sans progéniture. Cependant, cette option s'avère tout aussi profitable pour ceux ayant des héritiers directs. Elle offre précisément la possibilité à une personne âgée d'accroître son indépendance financière, afin de couvrir ses dépenses (activités de loisir, rénovations, séjours en maison de retraite) sans nécessiter l'aide financière de ses enfants. Cette liberté financière offre également l'opportunité de soutenir ses enfants de son vivant en effectuant des dons. Il existe trois différentes formes de cette opération.
1. La transaction traditionnelle en viager
Lors de la finalisation de l'acte officiel, le vendeur (ou crédirentier) reçoit immédiatement un paiement initial (connu sous le nom de "bouquet"), suivi de paiements réguliers d'une "rente viagère".
Cette option est idéale pour ceux qui n'ont que leur domicile principal comme actif et dont la retraite ne suffit pas à faire face à l'augmentation du coût de la vie. Avec cette rente ajustée, ils ont la garantie de recevoir des revenus réguliers durant leur vie.
2. La transaction de la nue-propriété
C'est la méthode qui est actuellement en vogue. Dans ce cas, le règlement est effectué en une seule fois et sans pension viagère. "Cette option offre plus d'opportunités au vendeur", déclare Cyril Grégoire, responsable de la nue-propriété chez Junot Immobilier.
L'individu âgé a l'option d'effectuer des améliorations esthétiques ou d'adapter sa maison principale à son âge avancé, ou encore d'améliorer le confort de sa maison secondaire. "C'est un véritable instrument pour gérer son patrimoine", ajoute Thomas Abinal, co-créateur et directeur général de Monétivia. De plus, la personne âgée a la liberté de louer sa propriété selon les modalités de son choix, y compris la location saisonnière.
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Il est important de mentionner que la plateforme Dilan offre l'option de vendre une partie de la nue-propriété. "Le vendeur a la liberté de vendre soit 20%, 50% ou 70% de celle-ci, selon le montant qu'il souhaite obtenir. Nous commençons nos achats à partir de 100.000 euros", déclare Stéphane Revault, co-créateur et président de cette jeune entreprise.
Lorsque l'individu âgé décède, il y a deux possibilités : soit les successeurs choisissent de garder la propriété et de racheter la part entière détenue par l'entreprise, soit ils la cèdent à une autre personne. La part de la propriété nue est restituée à la plateforme.
3. La transaction via décomposition temporaire
C'est une alternative à la cession de l'usufruit. Dans ce cas, la décomposition n'est pas permanente et est limitée à une certaine période. Les délais habituels sont de dix à quinze ans, mais peuvent être plus courts ou plus longs.
Bien que le processus de vente et l'idée d'un paiement unique demeurent les mêmes, le montant accordé prend en compte la durée de résidence. Un autre facteur crucial est que la personne âgée s'engage à quitter le logement à la date convenue. "Ce plan attire ceux qui ont prévu de déménager et qui veulent libérer des fonds à l'avance", précise un spécialiste.
Exemples de transactions viagères
– Viager traditionnel : un appartement de trois pièces de 65 m2 situé à Angoulême (Charente) est la propriété d'une femme de 92 ans. Basé sur une valeur de marché de 260.000 euros, le paiement initial est fixé à 165.200 euros et la rente viagère est de 600 euros par mois.
– Transaction d'un bien immobilier en nue-propriété : un logement de 190 mètres carrés situé dans le 16e quartier de Paris, estimé à 2.000.000 euros, appartenant à un octogénaire. Le droit de nue-propriété a été cédé pour 1.300.000 euros.
– Transaction partielle de l'actif immobilier : propriété à Plumelin (Morbihan) évaluée à 400.000 euros, détenue par un duo octogénaire. Montant reçu : 100.000 euros suite à la cession de 46% de l'actif immobilier. Ils conservent 54% de l'actif et la totalité de l'usufruit.
Références: Junot Immobilier, Dilan, Viagimmo
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Il faut prendre en compte que le vendeur (aussi appelé l'usufruitier) sera soumis à l'IFI uniquement sur la base de la valeur de l'usufruit.
Laurence Boccara
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