Propriétés : Comment gérer les loyers non payés pendant la saison d'interdiction hivernale ?
L'interdiction hivernale a débuté le 1er novembre. Pendant une durée de 5 mois, les propriétaires ne sont pas autorisés à expulser les locataires en cas de non-paiement du loyer. Selon Imodirect, ces derniers sont à leur niveau le plus élevé depuis mars 2020.
Par Sandra Bouillard
Devrions-nous redouter une augmentation des dettes impayées cet hiver ? Le taux de rappels pour des loyers non payés a grimpé à son « pic le plus élevé depuis mars 2020 », d'après les chiffres de la société immobilière Imodirect. Parallèlement, la période de suspension hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, interdit les évictions en cas de non-paiement du loyer.
"L'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) précise que la trêve n'interdit pas de lancer ou de continuer une procédure contre un locataire, ou de faire appel à ses garants. Les seules décisions qui ne peuvent pas être mises en œuvre avant le début du printemps sont les expulsions. Cependant, certaines exceptions peuvent permettre une expulsion, par exemple si le locataire a reçu une offre de relogement", explique Louis le Merle, responsable juridique à l'Anil.
Au cas par cas
L'Anil insiste sur la prudence. Au cours de la trêve hivernale, l'agence souligne l'importance de « consulter des juristes locaux » dans le but de trouver, si cela est envisageable, un accord à l'amiable et une « assistance sociale » pour le locataire, comme le précise Louis le Merle.
Dès le premier jour, si le loyer n'est pas payé, il est nécessaire de « distinguer les circonstances occasionnelles, telles qu'un chèque en retard, d'un problème permanent comme une rupture ou une perte d'emploi du locataire, qui pourrait nécessiter un soutien », conseille Louis le Merle.
Les rappels de paiement effectués le jour suivant un retard de loyer, qui avaient légèrement diminué en août dernier, sont en augmentation et s'élèvent à 19,20% à Paris, informe Imodirect. Ils atteignent même 24,99% dans les autres régions de la France.
En ce qui concerne les rappels de paiement après un retard de 30 jours, ils ont augmenté de 31% en dehors de l'Île-de-France et des grandes villes, en une année. La situation est encore plus préoccupante en Île-de-France : alors qu'elle était auparavant inférieure aux moyennes nationales, la région observe une hausse de 62% de ses impayés en une année, se rapprochant ainsi du reste du pays. Le taux de rappels de paiement après 30 jours est maintenant de 3,5%. Il y a un peu plus de trois ans, ces impayés ne représentaient qu'un minuscule 1%.
"La situation actuelle d'inflation et de coût élevé de l'énergie continue d'affecter le nombre de rappels pour non-paiement", observe Arnaud Hacquart, le fondateur et président d'Imodirect. "Sur tout le pays, les manquements aux paiements poursuivent leur augmentation". L'agence prévoit que le taux de rappels atteindra "bientôt environ 4%".
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Les propriétaires qui louent leurs biens sont de plus en plus inquiets de ne plus percevoir de loyers. L'Anil note une hausse de 24% des demandes d'information concernant les défauts de paiement au cours du premier semestre 2024.
L'organisme national souligne que les petits propriétaires qui louent leurs biens, ayant une connaissance juridique limitée et sans expertise professionnelle, sont les plus touchés par les non-paiements. Cependant, elle nuance : sur les 500.000 décisions prises par les commissaires de justice l'année précédente, 330.000 ont été réglées à l'amiable. Si un tel accord n'est pas possible, le propriétaire doit être prêt à faire preuve de patience.
Des processus qui s'éternisent
Bien que la pause hivernale s'étende sur une période de 5 mois, la majorité des litiges prennent plus d'un an à se résoudre, et ce, malgré l'application de la loi Kasbarian, aussi appelée loi antisquat, qui vise à « accélérer le déroulement des procédures ». La première phase du processus, qui est d'une durée fixe, profite des modifications introduites par cette loi.
Le temps entre l'ordre de paiement, la convocation au tribunal et l'audience a été théoriquement raccourci d'un mois, passant de quatre à trois mois suite à l'intervention d'un officier de justice.
Un autre ajustement concerne les propriétaires : les périodes d'expulsion ont été diminuées. Précédemment établi entre 3 mois et 3 ans, le temps accordé par un juge pour l'évacuation du résident est maintenant compris entre 1 mois et 1 an au maximum, si les alternatives de logement disponibles immédiatement sont insatisfaisantes.
Toutefois, des décisions sont prises en fonction des circonstances. Des expulsions sous certaines conditions peuvent être décidées, en fixant un "calendrier de remboursement de la dette, qui peut s'étendre sur 3 ans", principalement dans les cas où la famille a les moyens financiers de respecter ses engagements, précise Louis le Merle.
L'Anil exprime des inquiétudes sur une éventuelle augmentation des loyers impayés en raison de la rareté des locations disponibles. Cette situation rend difficile pour les familles de trouver un logement moins coûteux.
Comme la saison hivernale entraîne une extension des retards d'expulsion, ce qui à son tour augmente les sommes et les périodes d'arriérés, il est de plus en plus crucial pour les propriétaires de sélectionner soigneusement leurs locataires et d'examiner leur état financier. Il est également important de se protéger contre les arriérés en souscrivant à une assurance garantie des loyers impayés (GLI), recommande Arnaud Hacquart.
Cette dernière doit être obtenue auprès d'une compagnie d'assurance et assure le paiement des loyers au propriétaire loueur. En situation de conflit, l'accord peut également couvrir une portion des coûts d'avocat. Toutefois, soyez prudent, Action Logement indique que la souscription à une assurance GLI interdit de demander un garant.
Hébergements provisoires durant la pause
Pour lutter contre l'occupation illégale, on peut offrir son logement gratuitement à ceux qui sont dans le besoin. Cette méthode de "sécurisation par habitation" aide à protéger les propriétés et à prévenir les invasions de squatteurs potentiels. Cela s'applique à toutes sortes d'espaces qui peuvent être aménagés : bureaux, résidences secondaires, contrats de location commerciale, etc.
Ce système fait d'une pierre deux coups : il assure la sécurité des biens tout en fournissant un abri provisoire aux résidents, se réjouit Antoine Allaire, le responsable du groupe VPS, qui suggère l'implémentation de cette solution.
Ces contrats de location peuvent ne durer que quelques mois, destinés à loger des jeunes professionnels, des étudiants ou des personnes confrontées à des problèmes familiaux. Ils peuvent également servir à fournir un abri à ceux qui ne sont plus en mesure de s'acquitter de leur loyer.
Sandra Bouillard
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