Fiscalité : comment déclarer les gains, les pertes ou les bénéfices provenant des SCPI en 2024 ?
L'année 2023 a connu beaucoup de turbulences pour les détenteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Malgré l'onde de choc de la dépréciation des actifs et les difficultés de liquidités, les loyers et les rendements ont généralement résisté. Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus des SCPI ? Et qu'en est-il en cas de perte lors de la vente ?
Par Krystèle Tachdjian
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Texte ré
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une possibilité d'investir dans l'immobilier de façon non directe. Elles procèdent à l'acquisition de bâtiments, s'occupent de leur gestion et partagent ensuite les bénéfices issus des loyers avec ceux qui détiennent des parts.
Durant une période prolongée, les SCPI ont été faussement perçues comme un investissement sans danger. Cependant, l'année 2023 a été tumultueuse pour elles. Récemment, de nombreux acteurs majeurs du marché ont subi des chutes de prix de parts, conséquence directe de l'augmentation soudaine des taux d'intérêt.
Beaucoup de personnes ayant économisé de l'argent ont voulu récupérer leurs investissements, ce qui a causé un engorgement sur certains actifs et des difficultés majeures de liquidités. Ce phénomène a été initié par les entreprises d'assurance qui ont été les premières à anticiper un changement de situation et à se retirer. "Les gros investisseurs qui avaient été prévenus en avance des problèmes ont rapidement retiré leur argent avant l'annonce des diminutions de valeur", révèle un important intervenant du domaine.
En moyenne, un rendement de 4,5 %
Malgré une situation agitée, ces fonds immobiliers destinés au grand public ont offert un taux de distribution moyen (similaire au rendement) de 4,52 % en 2023, une stabilité par rapport à l'année 2022, d'après le rapport annuel de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Cependant, ce rendement est brut, avant l'imposition des revenus.
Les individus qui détiennent des parts – aussi appelés "associés" – sont effectivement tenus de payer des taxes sur les revenus de la SCPI, ce qui réduit une portion de leur rentabilité.
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La structure fiscale varie en fonction de la provenance des revenus, que ce soit de la France ou d'ailleurs. La situation fiscale change aussi si vous avez acquis directement des parts de SCPI ou si elles sont intégrées dans votre assurance-vie.
La taxation des revenus immobiliers
Les gains provenant des parts de SCPI achetées directement sont imposés de la même manière que les loyers reçus pour la location d'un logement non meublé. Ces revenus immobiliers sont soumis à l'échelle progressive de l'impôt sur le revenu (allant de 11 à 45% selon les niveaux de revenu) et aux cotisations sociales de 17,2%.
En somme, les impôts varient de 28,2% pour la première catégorie jusqu'à 62,2% pour la plus élevée. Ce pourcentage n'inclut pas la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (1).
Le système plus bénéfique du « micro-foncier »
Si les loyers que vous avez collectés l'année précédente n'ont pas excédé 15.000 euros, vous êtes généralement éligible au régime fiscal simplifié, connu sous le nom de « micro-foncier ». Pour en profiter, vous devez déjà être propriétaire d'un bien immobilier locatif, en recevoir les revenus et gagner chaque année un montant total de loyers et de revenus inférieur à 15.000 euros.
Un autre bénéfice de ce système est une réduction fixe de 30% qui est appliquée à tous les revenus bruts. Ainsi, le contribuable ne sera imposé que sur 70% de ses revenus, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les charges sociales.
· Gains provenant de l'étranger
Si vos investissements immobiliers se trouvent à l'étranger, des accords pour éviter la double taxation pourraient être en vigueur. Les revenus sont alors taxés selon les lois du pays où se situe la propriété.
Gains (ou pertes) sur la vente de biens immobiliers
Lors de la revente, le système standard de gain sur la vente de biens immobiliers est mis en œuvre. Habituellement, les parts sont vendues à un prix plus élevé que celui d'achat. La différence est assujettie à un impôt forfaitaire de 19% sur le revenu, auquel sont ajoutées les cotisations sociales de 17,2%. Ce qui donne un taux total de 36,2%. À partir de la sixième année de possession, une réduction est mise en place.
Dans un marché en cours d'ajustement, la possibilité d'une dépréciation peut survenir. "Les ventes de SCPI à perte sont probablement rares", suggère Grégory Klein, un avocat spécialisé en droit fiscal. Cependant, si vous vous retrouvez dans cette situation, deux circonstances sont envisageables, comme le précise le site impots.gouv.fr.
· Au cours de l'année, vous avez obtenu des gains et subi des pertes financières. Les pertes que vous avez subies peuvent être déduites des gains similaires que vous avez acquis. Si vous avez divers gains, vous avez la liberté de déduire vos pertes des gains que vous sélectionnez, et ce, pour le montant que vous désirez.
· Vous n'avez fait qu'une perte
Cette perte peut être reportée et déduite des gains similaires que vous pourriez potentiellement obtenir au cours de la décennie à venir.
Le document essentiel appelé Imprimé Fiscal Unique (IFU)
Chaque année, les entreprises de gestion sont tenues de fournir aux détenteurs de parts un IFU (Imprimé Fiscal Unique), qui résume les revenus provenant des SCPI. "Il y a souvent une chasse aux IFU juste avant la période de déclaration des revenus. Certaines entreprises de gestion sont parfois en retard pour les envoyer", observe Grégory Klein.
La situation des SCPI acquises via une assurance-vie
On a la possibilité d'inclure des SCPI dans son contrat d'assurance-vie. Les gains et profits sont alors exonérés d'impôts et de cotisations sociales tant que les actifs demeurent dans le périmètre de ce dispositif fiscal.
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Avoir des SCPI dans un portefeuille d'assurance-vie entraîne toutefois des coûts de gestion additionnels, habituellement entre 0,5 % et 1 % annuellement.
Si un investissement rapporte 4,5 %, le bénéfice réel pour l'investisseur sera seulement de 3,5 % si les frais liés à son contrat s'élèvent à 1 %. Les fluctuations du marché immobilier peuvent également créer des opportunités pour les SCPI qui disposent d'excédents de liquidités et sont bien positionnées pour acquérir des biens à des prix avantageux. De même, les nouveaux arrivants sur le marché qui visent des rendements souvent supérieurs à 6 ou 7 % peuvent aussi en tirer profit.
Diminuer les impôts grâce aux SCPI "en décomposition"
C'est plutôt inhabituel, mais on peut acquérir des SCPI en décomposition. Placer de l'argent dans des parts en nue-propriété (sans en tirer l'usufruit) offre l'avantage de ne pas être taxé sur les revenus pendant toute la période de l'investissement.
On peut également bénéficier d'une réduction notable sur le coût d'acquisition par rapport à une SCPI en pleine propriété. Un autre bénéfice important : les parts décomposées ne sont pas soumises à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement aux parts de SCPI traditionnelles.
(1) Un impôt supplémentaire sur les revenus élevés est déterminé en utilisant un taux de 2 à 3% à partir d'un revenu fiscal de référence qui dépasse 250.000 euros pour une personne seule.
Il faut préciser que si l'investissement dans les SCPI a été réalisé par le biais d'un emprunt, seuls les intérêts de l'emprunt relatifs à la portion française des biens peuvent être déduits du revenu taxable. La société de gestion fournit à son client l'information sur la répartition géographique des actifs, ce qui nécessite ensuite des calculs de la part du client, souligne Grégory Klein. Cette tâche peut s'avérer compliquée.
Krystele Tachdjian
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